Javier Munoz Pereira | iAbogado.com

Nota mental: Si diriges un importante museo...

2010-02-01T11:51:16--01:00

...no coloques un cuadro valorado en 130 millones de dólares tan cerca del público que ... cualquier visitante pueda tropezarse y causar daños a la obra que reduzcan su valor a la mitad.

En el Derecho de los seguros existe un principio que obliga al asegurado a emplear todos los medios a su alcance para reducir el riesgo o aminorar las consecuencias del siniestro. En este caso, aunque la negligencia fue de la estudiante que estampó sus patosos huesos contra el cuadro (¡oops!), y cuyos ahorrillos, suponemos, no alcanzarán para cubrir la indemnización ni en veinte vidas laborales, algo de culpa corresponderá a los gerentes del Metropolitan.

En su descargo, cabe alegar que muchas obras maestras de la pintura española están protegidas en los museos de nuestro país apenas por un cordelillo. ¿Acaso se creen sus responsables que están por encima de la ley de Murphy?

Alguien tendrá que pagar por esto

2010-01-25T16:39:29--01:00

Fino humor autoparódico en este anuncio televisivo del bufete neoyorquino Trolman, Glaser & Lichtman:

¡Albricias! El gobierno asturiano veta el blog de Sevach

2010-01-17T16:45:00--01:00

Ya era hora de que alguien pusiera coto a los excesos de Sevach, esa rebelde criatura que habita en el magín del juez y profesor José Ramón Chaves García. Leamos la noticia en el diario asturiano La Nueva España:

El Principado está decidido a poner puertas al amplio y enorme campo de Internet. La Administración regional, que tiene prohibido el acceso de los funcionarios y trabajadores de la Administración a las páginas con contenidos deportivos y pornográficos, y a las redes sociales, ha ampliado las restricciones también a los blogs personales, desde principios de este año. Ese veto afecta de lleno al acceso a una página muy frecuentada por los funcionarios, el blog personal del juez José Ramón Chaves, titular del Juzgado número 5 de lo contencioso-administrativo de Oviedo y autor de varias sentencias contrarias al Gobierno regional y relacionadas con la puesta en marcha en Asturias de la carrera profesional.

La cosa no ha quedado ahí. La respuesta de los funcionarios asturianos ha tardado poco:

La explicación oficial del Principado, sin embargo, no convence a la junta de personal funcionario de la Administración regional. Este órgano, en el que están representados los sindicatos USIPA, CC OO, UGT, CSI, CSI-CSIF y USO, acordó en una reunión celebrada el pasado jueves emitir un escrito de denuncia por el veto al blog del juez Chaves, una medida sobre la que manifiestan su «absoluta» oposición y malestar. «Esta dirección era utilizada con frecuencia por los funcionarios porque contenía temas jurídicos interesantes o de actualidad», asegura la junta de personal del Principado. En opinión de este colectivo, «con esta medida lo único que la Administración pretende realmente es denegar el acceso de sus empleados a la información dada por una persona sobradamente conocida por su comportamiento independiente, imparcial y en defensa de la legalidad, así como por su solvencia profesional y académica, y por tanto restringir y coartar de alguna manera ese derecho a la libre información».

¿A qué viene tanta protesta? ¿Acaso desconocen los funcionarios que la lectura de blogs jurídicos en Internet durante el tiempo de trabajo constituye una actividad formativa no homologada, consume ancho de banda y abre la puerta a virus y troyanos? Más en particular, ¿por ventura ignoran los trabajadores autonómicos que la lectura de los artículos de Sevach tiene un componente adictivo que perjudica la capacidad de atención a otras tareas y, por ende, la productividad laboral?

El tal Sevach, ahora felizmente prohibido, es autor de piezas tan abominables como el diccionario básico de humor en el léxico judicial o el cuento de invierno para opositores a funcionario. No contento con ello, ha descargado sus invectivas sobre proyectos legislativos irreprochables, se ha permitido reformular las leyes de Murphy, ha perpetrado alguna fechoría en vídeo, ha avanzado un heterodoxa clasificación de la flora y fauna existente en el hábitat de los cargos públicos, y se ha atrevido a poner en duda la pertinencia de los viajes oficiales de éstos con cargo al Erario público a los puntos más turísticos del globo. El autor manifiesta una trasnochada ojeriza frente al abuso de poder, institución tan antigua como el mundo, y en sus frecuentes filípicas se trasluce una ingenua fe en que el Derecho Administrativo sirva de garantía de los derechos del ciudadano ante quienes le administran. ¡Acabáramos!

Albert Boadella, otro personaje irreverente e incómodo, dice que una de las actividades que a su edad le procuran más felicidad es coleccionar enemigos, tarea nada sencilla porque lo esencial es saberlos escoger. Ahora bien, si acertamos, el divertimento está asegurado de por vida. Sin duda asistido por el consuelo de la frase aquella de Ramón y Cajal (¿no tienes enemigos? ¿es que jamás dijiste la verdad o jamás amaste la justicia?), Sevach se está procurando una merecida colección de adversarios.

Para colmo, el insolente bloguero está divirtiendo de lo lindo a sus lectores, que descontado ya el contingente de funcionarios asturianos, siguen siendo fieles y numerosos. Sus turiferarios, cegados por el brillo de su prosa, dicen que sus anotaciones son tan amenas en la forma y rigurosas en el fondo que, en lugar de convertir a Sevach en un proscrito, habría que ponerle una calle, con su correspondiente boca de metro. Vean, si no me creen, la foto que he tomado prestada de Antonio Arias, reconocido fan del sujeto.

Esperemos que cunda el ejemplo y otras administraciones locales, autonómicas, estatales y paraestatales españolas, se unan a la prohibición de lectura del blog de Sevach. Las autoridades chinas, herederas de una cultura milenaria de la que tanto nos queda por aprender, son expertas en tan higiénica práctica.

¿Qué deben leer entonces los funcionarios? Hay textos mucho más provechosos, como por ejemplo el PORN (acrónimo del Plan de Ordenación de Recursos Naturales del futuro parque nacional del Guadarrama) aquí en la Comunidad de Madrid. Se trata de un documento administrativo que, según mis fuentes, concentra la mayoría de las búsquedas en la web autonómica.

Así pues, amigo lector, si estás de acuerdo grita conmigo: ¡Abajo Sevach! ¡Viva el PORN!

Casas vengativas

2010-01-14T12:07:22--01:00

En este loco mundo hay propietarios de terrenos que están dispuestos a construirse una casa con el único propósito de fastidiar al vecino. Una búsqueda en Flickr nos muestra un curioso surtido de viviendas empotradas en franjas de terreno estrechísimas y hogares de retorcido diseño cuyo único y obvio fin es tapar las vistas al colindante y vengar así una afrenta inmobiliaria o saldar viejas cuentas. Son las llamadas casas vengativas (spite houses), que tienen hasta entrada propia en la Wikipedia.

Nos preguntamos si cabe cometer tan magníficas afrentas en España. Una década de excesos inmobiliarios han convertido buena parte de nuestra costa en un erial de cemento, destrozando paisajes y vistas que antes pertenecían a todos. Muchos constructores y políticos locales están convencidos de que la normativa urbanística está para incumplirse. Pero no quería en esta ocasión hablar de tropelías urbanísticas, sino de problemas entre particulares.

¿Puede mi vecino construirse un chalet tapando las vistas del mío, o abriéndose una ventana con estupendas vistas a mi piscina? Sin perjuicio de lo que establezcan las normas urbanísticas del municipio, habrá que estarse al Código Civil (artículos 580 y siguientes), que establece con ameno lenguaje decimonónico que “no se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad”. La distancia se reduce a 60 cm si se trata de una vista oblicua.

Ello salvo que el vecino adquiera la llamada servidumbre de luces y vistas, mediante contrato o mediante prescripción de 20 años. Si no existe esta servidumbre y no se cumplen las distancias citadas, podemos intentar detener la construcción entablando ante el juzgado una demanda de suspensión sumaria (el antiguamente llamado interdicto) de obra nueva con arreglo al art. 250.1.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

No parece, por tanto, buena idea erigir una casa entera solo para importunar al vecino. Según Sir Francis Bacon, quien quiere venganza guarda sus heridas abiertas. Allá cada uno con sus fobias, pero ¿no hay forma un poco más barata y menos duradera de amargarle la vida?

Esta anotación fue publicada originalmente en El Ablogado, el blog sobre temas jurídico-inmobiliarios que mantengo en Pisos.com. Foto de John Stephen Dwyer bajo dominio público, en Wikipedia.

La fea y rancia jerga jurídica del siglo XXI

2009-12-29T09:28:00--01:00

El lenguaje que gastan los jueces y no pocos abogados y demás operadores de la justicia, como se les llama ahora, está apolillado y huele a naftalina. Este problema, que a casi nadie ya se le escapa, ha encontrado por fin solución. Con el ambicioso propósito de modernizar la jerga forense, el Ministerio de Justicia ha tomado hace poco una medida rebosante de napoleónica originalidad: ha creado una comisión de expertos para que elabore un informe.

La "Comisión para la modernización del lenguaje jurídico", que así se llama el monstruo - hijo o sobrino de otros anteriores y olvidados - deberá elaborar y presentar al ministro un informe que recomiende las acciones que considere necesarias para que el lenguaje jurídico sea más comprensible para el ciudadano. Me permito desear la mayor fortuna a los comisionados, cuya tarea se me antoja inmensa, y brindo por que su informe, a diferencia de los anteriores, llegue a ser leído por alguien más que ellos mismos.

Entre tanto, podemos abrir boca con este riguroso y amenísimo trabajo del filólogo José Antonio González Salgado (PDF), por encargo del despacho Uría Menéndez:

En el lenguaje jurídico actual es posible establecer una clasificación de los textos en función de las anomalías que contienen. Desde nuestro punto de vista, hay cuatro tipos de redacciones frecuentes que deben ser evitadas:

a) La redacción descuidada, que puede definirse como la que atenta contra las normas ortográficas y gramaticales (la que presenta errores en la acentuación, en la puntuación, en las concordancias verbales o en el significado de las palabras).

b) La redacción complicada, la que abusa de oraciones subordinadas, en las que unas frases dependen de otras, y estas, a su vez, de otras anteriores; enmarañan el contenido de tal forma que el lector se pierde. Sin duda, estas redacciones constituyen el principal defecto del lenguaje jurídico en el nivel textual.

c) La redacción confusa, la que contiene demasiada terminología especializada y no está destinada a un lector especialista, o la que está inflada con siglas o con ejemplos que no ayudan a clarificar las cosas.

d) La redacción pretenciosa, la que ofrece más información de la que demanda el lector para entender cabalmente el contenido.

El autor incluye, entre otras, esta cita del escritor Juan Carlos Arce:

«Hay en la Administración de Justicia un ceremonial, un rito, una escenografía y un lenguaje de reliquia tan feo y tan rancio, tan absurdo y desusado, que ya no basta con decir que es barroco, sino que es absolutamente arcaico, a veces anterior al siglo XIV. El ciudadano tiembla cuando recibe del juzgado comunicaciones dirigidas a él que no es capaz de entender. Quien lee una comunicación judicial no sabe si le llevan a la cárcel o si ha heredado»

González Salgado extracta algunos ejemplos de la pedantería forense que tanto nos divierte en este blog, como éste pasaje de una sentencia civil:

«Literalizando documental obrante en la alzada conteniendo carta de la codemandada Supermercado S. SA a su correduría de Seguros, en relación con el accidente objeto de análisis, «esta señora se tropezó con unas cajas de mercancías que había comprado otro cliente, justo a la salida de nuestra escalera mecánica», uniendo la testifical de doña S.R.A., contestación a la repregunta cuarta «presenció el accidente, vio cómo pasaba la niña y que la señora no podía pasar y se cayó», es afirmable manifestar negligencia en la demandada al no tener en perfectas condiciones de utilización la vía de salida del establecimiento. Siendo la escalera mecánica, vía de salida, de titularidad propia, siendo el objeto, caja de mercancías, que obstaculiza el final de la precitada escalera propiedad de la demandada, siendo manifiesto que dicha vía debe estar expedita, apta para su utilización como salida del centro comercial, no produciéndose tal realidad, se plasma negligencia, tangibilizada en la falta de actuación de operario para retirar todo obstáculo que impida la salida, y no sólo la impida sino que cree riesgo para las personas, materializado en la presente, en el accidente analizado, base de la reclamación»

48 comentarios en Menéame.

Videotutorial para abogados: Cómo actualizar rápidamente tu perfil en redes sociales

2009-12-17T20:40:00--01:00

En este screencast que he preparado para el evento "Abogados y entorno 2.0" organizado para hoy por Manage Law en el ICAB, explico brevemente cómo uso Ping.fm (una especie de atajo virtual para cibervagos) para actualizar mis perfiles en Facebook, LinkedIn y otras redes sociales.

El cenit de la cancamusa legislativa

2009-12-16T10:44:00--01:00

¿Existe el galardón a la cancamusa legislativa? Pues si no existe, tendríamos que inventarlo, y seguramente se lo llevaría la disposición con la que acabo de toparme por casualidad en un BOE cualquiera.

Se trata de la ley 11/2009 de Ciudadanía Corporativa (sic) de la Generalitat valenciana, que nos ofrece magníficos pasajes llenos de vapor, hinchados de la nada, inflados de vacío sideral, sobrecargados de vacuum newtoniano. La norma comienza definiendo la ciudadanía corporativa, un abstruso concepto idéntico a la responsabilidad social corporativa, pero dicho de forma más cursi:

El cumplimiento estricto por parte de las empresas y personas profesionales autónomas de las obligaciones legales vigentes y la integración voluntaria en su gobierno y gestión, en su estrategia, políticas y procedimientos, de las preocupaciones sociales, laborales, medio ambientales y de respeto a los derechos humanos, que surgen de la relación y el diálogo transparentes con sus grupos de interés.

¿Se puede decir aún menos en más palabras? Sí, se puede. Veamos el artículo 4:

Ámbitos de actuación. La empresa o persona profesional autónoma desarrollará la ciudadanía corporativa a través de aquellas acciones sociales que redunden en beneficio directo de la sociedad y de sus ciudadanos y ciudadanas, en especial, en el ámbito asistencial, de participación ciudadana, de cooperación al desarrollo, de integración social, cultural, deportivo y medioambiental.

Lo mejor es que la propia Ley requiere en su artículo 10 a la “empresa o persona profesional autónoma que pretenda acceder a la Certificación de Ciudadanía Corporativa” que disponga de documentos que respondan, entre otros, al criterio de la “concreción, detallando conceptos y evitando abstracciones”. ¡Valiente legislador, que exige a los demás lo que no predica para sí mismo!

La teoría cuántica fija límites sobre la mayor calidad posible del vacío, y establece que ningún volumen de espacio puede estar perfectamente vacío. Leyes como la citada, entre otras muchas que anegan los sufridos boletines oficiales españoles, están perfectamente vacías y, por tanto, desmienten tan disparatada hipótesis. Es una pena que los científicos se gasten el dinero en construir el Gran Colisionador de Hadrones, cuando no tienen más que abrir el BOE.

El arbitraje en los arrendamientos. Sí, pero...

2009-12-14T09:47:41--01:00

Por muchas reformas procesales que emprenda el Gobierno, los juzgados españoles son y seguirán siendo más lentos que un caracol con artritis hasta que no se les dote de recursos informáticos y organizativos propios de este siglo. La singular lentitud de nuestra Justicia se hace más exasperante aún para el propietario de una vivienda que no sabe ya qué hacer con su inquilino moroso. De ahí que surjan a menudo ideas para soslayar el arduo y parsimonioso procedimiento judicial, como la de acudir a un mecanismo más rápido y eficiente como es el arbitraje.

Mediante una cláusula de arbitraje en el contrato de arrendamiento, propietario e inquilino someten libremente la resolución de la totalidad o algunas de sus posibles diferencias futuras a una corte arbitral. Si surge algún conflicto, cualquiera de las partes puede someterlo a la decisión de los árbitros, cuya decisión (el ‘laudo’) tiene la misma fuerza vinculante que una sentencia de un juez. La cosa parece rápida y segura.

Pero… no descorchemos el cava aún. Veamos algunos intríngulis:

Si la parte incumple el laudo, el interesado tendrá que acudir necesariamente a un juzgado de primera instancia para instar su ejecución (es decir, para que expulsen al moroso, embarguen cuentas bancarias, etc.)
Hay un aspecto jurídico problemático. Según la ley de arbitraje, éste se limita a aquellas materias que sean de libre disposición para las partes. No existe inconveniente cuando se trata de locales de negocio, supuesto en que la ley de arrendamientos urbanos da a las partes una libertad casi total para pactar lo que estimen oportuno. Sin embargo, esa misma ley establece múltiples mecanismos de protección del inquilino de vivienda, al que supone parte más débil, tales como la prórroga forzosa hasta cinco años, o la posibilidad de detener (“enervar”) el desahucio pagando las cantidades adeudadas. Estas ventajas legales del inquilino son de derecho necesario, es decir, son irrenunciables y por tanto, no disponibles. La parte condenada por el laudo podría argumentar ante un juez la nulidad de la cláusula arbitral por este motivo, con lo cual el proceso arbitral no habrá servido más que para enredar y perder tiempo.
Para evitar estos problemas, conviene redactar una cláusula arbitral lo más exhaustiva y equitativa posible. A modo de ejemplo, la cláusula o convenio arbitral no puede impedir la ya comentada enervación del desahucio, ya que se trata de un derecho irrenunciable del inquilino.
El arbitraje deberá ser de los denominados “de derecho”, evitando los de equidad, es decir, los decididos por un lego en derecho conforme a su personal criterio.
Mi yo corporativista me va a regañar por decir esto, pero allá va. Una ventaja del arbitraje en materia de alquileres es que evita el coste de abogado y procurador, ya que las partes habitualmente se dirigen directamente a la corte arbitral. En todo caso, lo que parece una ventaja puede, a la postre, resultar todo lo contrario: la automedicación (jurídica) es peligrosa.
Hablando de costes, la inclusión de una cláusula de arbitraje en el contrato es obviamente gratuita, pero los servicios de la corte arbitral, si llegase el caso de tener que emplearlos, no lo son. Las partes han de anticipar sus tarifas, aunque puedan repercutirlas después contra la parte vencida en el arbitraje. En cambio, los juzgados prestan su servicio público de forma gratuita (salvo para grandes empresas, que han de pagar una tasa).
Todo lo anterior vale para los arrendamientos pactados entre particulares. En cambio, si el propietario es una empresa y el inquilino un particular, lo más probable es que la cláusula de arbitraje sea nula. Y ello por que cabe presumir que haya sido fruto de una imposición del propietario que vulnera los derechos del arrendatario como consumidor.

Esta anotación fue publicada originalmente en El Ablogado, el blog sobre temas jurídico-inmobiliarios que mantengo en Pisos.com. Foto: Mcanevet , en Flickr, con licencia Creative Commons.

Definitivamente, el Tribunal Constitucional llega tarde

2009-12-14T09:35:00--01:00

El teléfono de atención ciudadana 012 de la Generalitat de Cataluña distingue entre llamadas "desde Cataluña" y llamadas "desde el extranjero". ¿Algún amable lector sabe cuál es el número para llamar desde la Tierra Media?

[Vía Pablo F. Burgueño]

O tocas jazz o te denuncio

2009-12-09T17:47:00--01:00

Los querulantes lunáticos no solo se dedican a dar la vara en los juzgados. Por la noche, van a conciertos:

Un espectador denuncia a un músico de jazz por no tocar jazz. - Larry Ochs despertó ayer por la mañana tras una noche de pesadilla. Tras medio siglo en la primera línea del jazz más creativo, y próximo a su jubilación como músico en ejercicio, el fundador del influyente grupo Rova Quartet no se había visto en nada parecido a lo vivido la noche del lunes (...). Su concierto a punto estuvo de ser cancelado manu militari por la autoridad competente. Motivo: la música del saxofonista, a juicio de un espectador y sus acompañantes, no era jazz sino "música contemporánea", género que el denunciante tiene "contraindicado psicológicamente" por prescripción facultativa. Así consta en la hoja de reclamación cumplimentada en el lugar de los hechos, previa a la denuncia.

¿Sucedió en Nueva Orleans? Pues no, amigos. Ocurrió en el V Festival de Jazz de Sigüenza, en la provincia de Guadalajara.

Si Alfonso X el Sabio levantase la cabeza...

2009-12-06T22:24:59--01:00

Tras el #manifiesto, el Gobierno ha aprendido la lección

2009-12-04T20:41:59--01:00

Abogados y posicionamiento profesional: Video-charla con Andrés Pérez Ortega

2009-12-01T15:52:00--01:00

¿Qué es el personal branding? ¿Se puede trasladar el concepto del posicionamiento profesional o creación de marca personal al viejo oficio de la abogacía?

Andrés Pérez Ortega, pionero de este concepto en España y responsable de Marcapropia, ha sido tan amable de venir a charlar un rato sobre ello a nuestro despacho. El resultado es este vídeo (abogados y posicionamiento profesional):

Videoconsejo sobre expropiaciones

2009-11-25T18:32:00--01:00

En este vídeo sobre aspectos prácticos de las expropiaciones, resumo el artículo que publicamos ayer en el blog sobre este mismo asunto.

Más videoconsejos legales en el canal de iAbogado en YouTube.

Recomendaciones ante una expropiación forzosa

2009-11-25T09:23:00--01:00

El procedimiento de expropiación regula la forma en que ha de solucionarse una colisión frontal entre el interés público y el privado. Pongamos que el Estado o la Comunidad Autónoma necesita hacerse con una finca para construir una carretera, pagando el precio más microscópico posible y su propietario pretende justamente lo contrario, es decir, que no se la quiten o que le paguen una fortuna por ella. Un combate de boxeo en el que casi siempre vence la Administración, y en el que el contrincante solo le queda la pelea por los puntos: el justiprecio.

Este pugilato administrativo está arbitrado en España por una ley prediluviana (¡de 1954!) y sucesivamente parcheada, que establece normas distintas según las prisas que tenga la Administración para acometer las obras. En la vía ordinaria, resumidamente, la Administración valora, paga y ocupa. En cambio, por la vía de urgencia ocupa, valora y paga; un sutil cambio de orden bastante relevante para el propietario afectado, teniendo en cuenta que ésta vía de urgencia, prevista para situaciones excepcionales es precisamente la que más se utiliza, y la otra, la ordinaria, apenas se emplea. Esto de convertir lo excepcional en norma, y lo normal en excepcional es costumbre inveterada de nuestro bienamado legislador patrio, qué le vamos a hacer.

¿Qué podemos aconsejar al propietario afectado por un proyecto de expropiación? He aquí algunas recomendaciones:

No quiero ponerme corporativista, pero lo primero será hacerse con los servicios de un abogado especializado en la materia, que te orientará sobre los pasos que te conviene tomar para obtener una contraprestación razonable, un justiprecio que haga honor a su nombre.
Elabora junto con tu abogado una Hoja de Aprecio lo más concienzuda posible, con la ayuda de un arquitecto, perito agrónomo u otro profesional. Cuidado con la valoración que expreses en ese documento; posteriormente no podrás elevarla.
Comprueba los aspectos registrales de tu finca, que está correctamente inscrita en el Catastro, en el Registro de la Propiedad, y que las superficies que allí constan son las correctas.
Reúne toda la documentación posible sobre la finca a expropiar y los perjuicios que se ocasionarán: escrituras de propiedad, reportaje fotográfico, certificaciones registrales, catastrales y urbanísticas, facturas de las inversiones de mejora que hayas realizado, listado de elementos afectados (edificios, árboles, cosechas en curso, etc.).
A veces conviene incluso ir más allá e impugnar la necesidad de ocupación de tus terrenos que alegue la Administración para acudir a la expropiación forzosa. Si se trata de una carretera, podemos incluso proponer una modificación puntual del trazado, que si resulta razonable podría ser acogida por la entidad expropiante.
Evita la pasividad. No aceptes sin más lo que la Administración te ofrezca, que será lo mínimo, y seguramente sin tener en cuenta aspectos que solo el afectado conoce.
Mucho ojo con el premio de afección, que es una forma alambicada de denominar al valor moral o afectivo, el cariño que los bienes tienen para su propietario, y que ascienden al 5% de la tasación total. La Administración suele olvidarse del premio en su oferta inicial, así que conviene pedirlo expresamente en nuestra Hoja de Aprecio y en nuestras impugnaciones posteriores.
Si no estás de acuerdo con la oferta de la Administración, y decides acudir al Jurado Provincial de Expropiación o a la vía judicial, no olvides exigir los intereses de demora. Estos se devengan siempre que haya una tardanza de más de seis meses desde el inicio del expediente expropiatorio, un plazo que se excede casi siempre. Si pasan más de dos años, podemos incluso exigir una nueva tasación de los bienes que tenga en cuenta la revalorización experimentada en ese periodo.

Hay otros muchos aspectos que cabe analizar pero exceden de este breve comentario. En todo caso, me atrevo a resumir todos los consejos en uno: No te conformes nunca con el primer precio que te ofrezca la Administración. Un informe de la consultora Unive afirma que la “desproporción existente entre las valoraciones que realiza la Administración para calcular el justiprecio y las cantidades que finalmente conceden los tribunales es, según los casos, verdaderamente espectacular”.

Así las cosas, dar la batalla incluso ante el siguiente escalón (el Jurado Provincial de Expropiación) o en la posterior vía judicial contencioso-administrativa puede y suele ser lo justo y lo más rentable para el expropiado. Es conocida la simpatía con la que los jueces acogen por lo general las reclamaciones de los particulares expropiados frente a las todopoderosas entidades expropiantes. ¡Ánimo!

Más información: Videoconsejo sobre expropiaciones.

Esta anotación fue publicada originalmente en El Ablogado, el blog sobre temas jurídico-inmobiliarios que mantengo en Pisos.com. Foto: Efremigio, en Flickr, con licencia Creative Commons.

El tribunal superior de Madrid dicta sentencias con el ...

2009-11-24T16:23:03--01:00

¿En qué estaría pensando el redactor de esta noticia judicial de hoy para que le haya salido un titular tan, digamos, falocéntrico?

Más videoconsejos legales

2009-11-23T17:29:37--01:00

Seguimos subiendo micro-consejos jurídicos al canal de iAbogado en YouTube. En este vídeo, Helena González habla, en inglés, acerca de la validez en España de los testamentos otorgados en el extranjero.

Señoría, mi coartada está en Facebook

2009-11-20T14:02:00--01:00

Un joven usuario de Facebook, Rodney Bradford, se ha librado de un lío judicial de agárrate gracias a una sola actualización en su perfil. El bueno de Rodney escribió a las 11:49 h. del 17 de octubre una frase insustancial (“¿Dónde están mis tortitas?”) desde el ordenador de su padre en su piso de Harlem.

Al día siguiente fue detenido como sospechoso de un robo en una tienda sucedido justo a esa hora. Rodney se acordó de su mensaje en Facebook, avisó a su abogado, éste al fiscal, y el fiscal requirió a Facebook para que confirmase tal cosa. Cuando se confirmó la coartada, es decir, que la actualización había sido hecha desde la dirección del padre del detenido, el fiscal retiró la imputación y Rodney quedó libre.

Algo me dice que un caso así va a dejar de ser excepcional muy pronto. La chavalería 2.0, los nativos digitales (o comoquiera se llamen), y los que ya somos un poco más talluditos, se pasan – nos pasamos – todo el día conectados a redes sociales, smartphones, mapas virtuales y realidades aumentadas, dejando cada vez más miguitas de pan digital por donde pasamos. Las evidencias electrónicas irán reemplazando cada vez más a las evidencias físicas en los juicios de todo tipo, y servirán no solo para probar hechos en nuestra contra, sino también a nuestro favor. Esto va a ser muy divertido.

Los extremos del low-cost jurídico

2009-11-19T09:30:13--01:00

Los autores del popular blog jurídico Above the Law se llevan las manos a la cabeza, no sin razón, al ver este despacho de abogados incrustado en un Walmart cualquiera (el equivalente a un Carrefour de aquí).

Una cosa es que la cultura del bajo coste deba llegar también algún día a los bufetes, y otra cosa es que los clientes vengan a consultarte un delicado problema hereditario o patrimonial en chándal (ah, esa prenda posmoderna) y con los cartones de leche asomando por los lados del carrito de la compra. ¡Un poco de glamour, por los clavos de Cristo!

Un despacho bajo en calorías

2009-11-17T18:03:00--01:00

¿La etiqueta informativa de un yogur? No, amigos. Se trata de un anuncio publicitario del despacho americano Halleland Lewis Nilan & Johnson, que promete una mezcla de especialidades jurídicas de lo más equilibrada y nutritiva.

[Gracias por la pista, Hugo.]

¿Es posible franquiciar un despacho de abogados? Video-charla con Josan García

2009-11-12T19:26:00--01:00

¿Es posible franquiciar los servicios de abogacía? En principio parece que son demasiados los riesgos que acarrea el régimen de franquicia para un oficio tan celoso de su independencia como éste (despersonalización del servicio, pérdida de relación directa abogado-cliente, etc.). Pero también tiene sus ventajas: estandarización de procesos, rebaja de costes, protección de marca, entre otras.

Acabo de cibercharlar un rato desde nuestra oficina en Madrid con un experto en la materia, el abogado y asesor en franquicia Josan García, que nos da algunas pistas muy interesantes para futuros franquiciados y potenciales franquiciadores en el mundo de la toga.

Josan nos lo cuenta desde Barcelona en este vídeo que hemos grabado a través de Wetoku, una herramienta "2.0" para grabar entrevistas por Internet.

Porcentaje de delitos resueltos

2009-11-12T09:36:34--01:00

En TV / en películas / en novelas de misterio/ en la vida real

Un chiste gráfico de GraphJam [vía El Perro Mistetas]

Tus comentarios en este blog, ahora con Facebook

2009-11-08T10:45:43--01:00

Tras sufrir numerosos e inmisericordes ataques de spam en los comentarios de este blog, he optado por renunciar al código propio y sustituirlo por Comments Box de Facebook (ver la cajita más abajo).

Esto permite al lector añadir comentarios aquí usando su cuenta Facebook, y mostrar así la información de su perfil junto al comentario o incluso compartir éste en su muro. Si no tienes perfil en Facebook, tampoco es problema: puedes dejar tu comentario sin necesidad de conectarte a la madre de todas las redes sociales.

A partir de ahora podréis dejar vuestros -siempre bienvenidos- comentarios utilizando este widget. ¿Quién se anima a estrenarlo ;-)?

Nota mental: No des un 'toque' en Facebook si tienes una orden de alejamiento

2009-11-06T13:12:28--01:00

Entre los centenares de pasatiempos absurdos, cacharritos improductivos y aplicaciones marcianas que pueblan Facebook hay uno que desde siempre me ha parecido particularmente bobo. Se trata de dar un toque a uno de tus amigos virtuales, para lo que no hay más que pulsar en el icono correspondiente. El destinatario recibe el toque, que no es más que eso, un golpecito virtual sin contenido alguno, y ya está. Podrá, si quiere seguir el juego, devolver el toque, y poco más.

¿Poco más? Pues ojo, que ya ha habido un tribunal americano (en Tennessee, para más señas) que ha condenado a una usuaria de la popular red social por quebrantamiento de una orden de alejamiento que le impedía acercarse a una determinada persona o mantener cualquier contacto telefónico o de otro tipo con ella.

A la buena señora no se le ocurrió otra cosa que "dar un toque" virtual a la víctima en Facebook. ¿Supone una acción tan nimia nada menos que un delito de quebrantamiento? A mí me parece que no, especialmente si tenemos en cuenta que el denunciante podría haber bloqueado fácilmente a la 'tocadora', haberla cancelado como 'amiga' o simplemente haber obviado el toquecito de marras. Desde luego, la gente está de un sensible subido...

Manos arriba, esto es un atraco

2009-11-03T07:52:00--01:00

He aquí otro robatiempo para procastrinadores aficionados a la criminología. Bank Notes es un blog que recopila las fotos de las cámaras de vigilancia de sucursales bancarias en el preciso momento en que el atracador de turno está pegando el palo.

En algunos casos, incluye un curioso bonus: la nota manuscrita que el apandador - que suele ser un tipo bastante corriente y con aire de pardillo - muestra al cajero a fin de amenazarle con toda suerte de temibles males si no suelta la pasta de inmediato, si llama a la policía o si le da billetes tintados. No es tan provechoso como leer jurisprudencia, pero tiene su punto, oye.

Los plazos procesales, inflexibles para el ciudadano e invisibles para el juez

2009-11-01T11:14:00--01:00

Tras leer esta historia me he alegrado sobremanera no ser abogado de PepsiCo. Resulta que al departamento jurídico de la multinacional se les pasó el plazo para contestar una demanda, con la consecuencia de que PepsiCo ha sido juzgada en rebeldía y ha sido condenada a pagar, ejem, más de mil millones de dólares. Y ahora, ¿cómo rayos le explicamos esto al cliente?, se preguntarán los letrados no sin cierto sofoco.

En nuestro país los abogados nos quejamos a menudo de la inflexibilidad de los plazos procesales, que pueden hacerte perder un pleito por un retraso de cinco minutos al presentar un escrito o comparecer en un juicio, aunque tengas toda la razón del mundo en cuanto al fondo del asunto. Esto, que parece muy razonable en aras de la seguridad jurídica, la celeridad de los procesos y la lógica necesidad de que existan límites temporales, se torna en escarnio si pensamos en la doble vara de medir que a este punto emplea el legislador.

Recordemos que los plazos no son solo para las partes: los tribunales también tienen plazos para contestar a las alegaciones, señalar vistas o para dictar resoluciones. Pues bien, la temible severidad del Yahvé del Antiguo Testamento con la que el legislador trata a las partes se torna en piadosos pellizquitos de monja cuando se trata de reconvenir a los jueces por sus retrasos, en forma de sanciones disciplinarias tan suaves como la piel del melocotón temprano, y solo en casos realmente patológicos.

Ya pueden las partes y sus letrados sudar para presentar sus escritos en tiempo o para llegar a la hora al juicio. Cuando llega la hora de dictar sentencia, el tiempo se detiene y corren las semanas, en incluso los meses, sin que pase rien de rien. A lo sumo, algunos jueces tienen el detalle de musitar una trivial disculpa en la sentencia, manifestando que “este tribunal no ha cumplido el plazo procesal para dictar sentencia debido a su sobrecarga de trabajo”. La mayoría, ni eso.

No hay ningún tribunal en España que cumpla los plazos establecidos en la ley. Ninguno. Y si alguno hay, desde aquí le envío mi disculpa y mi sincera felicitación, pues es cosa de mucho mérito teniendo en cuenta la precariedad de medios, la demencia tecnológica y la estulticia organizativa que padece nuestra justicia.

Lo más divertido es que en cada telediario nos enteramos de una nueva reforma legislativa que acelerará los desahucios, los divorcios, los juicios penales, o cualquier otro proceso, mediante el gatopardesco método de recortar otro poco unos plazos procesales … que de todas formas seguirán incumpliéndose. ¿No sería más realista suprimirlos sin más? Así, por ejemplo, podría establecerse que el juez dispondrá, para dictar sentencia, del “tiempo que le venga en gana”, o de “quince años, prorrogables por los que haga falta a discreción del tribunal, con el único límite del día del Armagedón”, o de “diez días, bajo sanción de un padrenuestro por cada día de retraso y dos avemarías por cada mes”.

El amigo lector sabrá disculpar tantas comparaciones bíblicas, pero es que los retrasos que acumula la justicia española tras décadas de incuria presupuestaria y abandono político son, precisamente, de esas proporciones.

Curiosa sucesión en la empresa familiar

2009-10-31T08:35:52--01:00

Al Sr. Lechuga le han salido unos hijos un poco rebeldes. Fijaos en lo que han convertido su negocio ;-)

[Visto el otro día paseando por Madrid cerca de nuestro despacho]

La solución a la escasez de alquileres: ¡Que vuelva Boyer!

2009-10-29T15:29:38--01:00

El Parlamento español no tiene nada que envidiar a un estudio de Hollywood en cuanto a las grandes producciones se refiere, cinematográficas en el primer caso y legislativas en el segundo. Ambos lanzan productos de escasa calidad pero con gran aparato y empaque, con enorme despliegue promocional, que son consumidos ávida y rápidamente por las masas en las primeras semanas, y luego caen merecidamente en el olvido.

Hoy nos enteramos de la última superproducción del legislador patrio: el Senado ha aprobado una reforma de la ley de arrendamientos urbanos, ampliando los supuestos en los que no procede la prórroga obligatoria del contrato de alquiler de vivienda, de modo que el propietario pueda disponer de su casa si la necesita para sus hijos, sus padres o su pareja en caso de divorcio.

Mientras nos comemos las palomitas, conviene que recapitulemos un poco. El predominio de la vivienda en propiedad en nuestro país proviene de la ley de arrendamientos urbanos de 1964, que protegía paternalmente al inquilino al congelar la renta y en particular, al establecer una prórroga forzosa a su favor.

El infortunado propietario acababa casado toda su vida con un señor que le pagaba una miseria y al que no podía expulsar salvo en extrañísimos casos. No nos extrañe que el mercado de la vivienda en alquiler cayese por los suelos. ¿Qué propietario o inversor en sus cabales iba a poner su piso en alquiler y perderlo de vista durante décadas con una renta ultracongelada como una merluza del Gran Sol?

Llegados a 1985, el ministro de Hacienda Miguel Boyer sacó un rato de una tarde que le dejaba libre la expropiación de Rumasa para hacer una cosa muy juiciosa. Dictó un decreto suprimiendo la prórroga forzosa (para los contratos firmados a partir de entonces) y liberalizando los demás aspectos del arrendamiento, como la duración del contrato y la actualización de la renta.

La reforma, sin obrar milagros, funcionó razonablemente bien, puesto que los propietarios, libres ya de los grilletes que les ataban a sus inquilinos, se mostraron más proclives a poner sus inmuebles en alquiler. Pero en esas estábamos cuando en 1994 se aprobó la ahora vigente ley de arrendamientos, que con el paternal objetivo de dar estabilidad al inquilino estableció una duración mínima de 5 años para los contratos de alquiler de viviendas, a opción del inquilino.

Lo único que consiguió nuestro prolífico legislador fue distorsionar la oferta de alquileres al desterrar del mercado aquellos inmuebles cuyos dueños no desean periodos mínimos de alquiler tan largos. Y es que cinco años son muchos años. Nuestro legislador quiso ser el espadachín que socorre a la indefensa damisela e, ignorante de la ley de las consecuencias imprevistas, acabó convirtiéndose en algo parecido al Vengador Tóxico.

Ahora parece que la prórroga forzosa se suavizará un poco. Pero seguirá existiendo, y mientras eso siga así, pocos dueños se aventurarán a perder de vista su inmueble durante cinco años. Por no hablar de otros obstáculos como la lentitud de los juzgados y la falta de seguridad jurídica ante tanta hipertrofia normativa. Boyer, ¡vuelve!

Esta anotación fue publicada originalmente en El Ablogado, el blog sobre temas jurídico-inmobiliarios que mantengo en Pisos.com.

No huyas, cobarde

2009-10-23T11:35:00--01:00

Esta fascinante galería de fotos de casas abandonadas en Detroit y engullidas por la vegetación son una metáfora elocuente de la crisis inmobiliaria y sus consecuencias. En Estados Unidos ya nadie se sorprende al ver barrios enteros de viviendas que han sufrido el mismo destino. Pertenecían a los celebérrimos ninjas (no income, no job, no assets), gente sin ingresos, sin trabajo y sin patrimonio que se hipotecan por encima de sus posibilidades, animados por los comerciales de los bancos, y que cuando cambian las tornas se ven incapaces de atender sus préstamos. Los deudores, ante la perspectiva del embargo, optan por abandonar las viviendas y dejarlas en manos de los bancos.

Durante los meses de verano, algunas de estos hogares desaparecen literalmente entre la feraz vegetación formadas por los arbustos y los árboles que plantaron en su día sus desafortunados propietarios. Las estructuras me provocan la misma sensación, entre la fascinación y el escalofrío, que las lápidas de los cementerios antiguos.

En España es frecuente oír aquello de: "si no pago la hipoteca, pues nada, que se quede la casa el banco, y a correr". Se piensa que el banco, para hacer valer su deuda, se contentará ejecutando la hipoteca y quedándose con la vivienda. Pues bien, esto no es enteramente cierto. Salvo que los raros casos en que el préstamo hipotecario disponga otra cosa, el deudor responde del cumplimiento de su obligación con todos sus bienes, presentes y futuros (artículo 1.911 del Código Civil).

Es decir, que si el valor de la casa, después del procedimiento judicial de ejecución instado por el banco, no resulta suficiente para cubrir la responsabilidad hipotecaria (que incluye el principal, los intereses ordinarios, los intereses de demora y las costas y gastos), el banco podrá embargar los demás bienes del deudor hasta cubrir lo que se le adeuda. Es decir, el coche, las cuentas corrientes, los fondos de inversión, las acciones, las devoluciones de Hacienda, etc. Hasta la colección de cromos del Mundial 82, vamos.

Aunque hay ciertos bienes que son inembargables, como por ejemplo el salario por cuantía inferior al mínimo interprofesional, lo importante es recordar que esto no es América. Mientras que allí la mayoría de las hipotecas gravan únicamente la casa, sin que el banco pueda ejecutar otros bienes del deudor, en nuestro país opera el citado artículo 1911 del Código Civil. De modo que aquí no puedes tomar las de Villadiego, abandonar tu casa sin más y dejar que se la coman las lianas al grito de "después de mí, el diluvio". El banco te perseguirá por mucho que corras.

Esta anotación fue publicada originalmente en El Ablogado, el blog sobre temas jurídico-inmobiliarios que mantengo en Pisos.com.

Rifas de pisos: sólo para valientes

2009-10-15T09:18:00--01:00

Hay un método secreto para volver del casino con una pequeña fortuna: ir con una gran fortuna. La ironía del escritor chileno Isidoro Loi viene al pelo del asunto que trataré en esta primera anotación para pisos.com (¡Gracias por la invitación!).

En estos procelosos tiempos quien quiera vender su casa no tiene más remedio que bajar el precio o aguzar el ingenio para darle salida. Algún intrépido propietario, tras probarlo todo, ha intentado incluso rifarla. ¿Es legal? ¿Fácil? La respuesta es sí a lo primero y no a lo segundo.

Veamos los trámites legales que se precisan:

El dueño debe depositar ante la entidad pública empresarial Loterías y Apuestas del Estado (c/ Capitán Haya, 53, Madrid) las bases por las que se regirá la rifa. Entre otros muchos datos, debe indicar las fechas de comienzo y finalización de la rifa, la fecha y lugar del sorteo (obligatoriamente ante notario), la forma y lugar de publicación de los resultados, el número de papeletas, el precio de la participación, la descripción detallada del procedimiento telemático de venta de las papeletas, etc.
Es preceptivo publicar las bases como mínimo en un diario de tirada nacional (cosa nada barata) y en una dirección de Internet.
Debe presentarse el modelo de papeleta, en el que deberán figurar todos los extremos del sorteo.
También es necesario incluir una tasación oficial del inmueble (otro coste más). El valor de la vivienda debe suponer más del 20% del valor de la emisión.
Si el inmueble está hipotecado, el propietario deberá conseguir la conformidad del banco acreedor, ante notario, en el que conste que acepta la rifa.
El premio no está exento del IRPF. En la propia papeleta deberá indicarse que el premio está sujeto a un ingreso a cuenta del IRPF por importe del 18% del valor de la casa. El organizador de la rifa es quien debe efectuar este ingreso, circunstancia que debe constar en las bases. Y al año siguiente, el ganador tributará por el incremento patrimonial. El susto puede ser mortífero.

Es preciso entregar toda esta montaña de documentación con al menos tres meses de antelación a la primera venta de papeletas. Una vez la Administración haya verificado los papeles, el propietario deberá pagar a la Agencia Tributaria una tasa fiscal del 15% del valor total de las papeletas emitidas. Ojo, las emitidas, se vendan o no. Y he aquí la madre del cordero: la tasa se debe satisfacer antes de empezar a vender las papeletas de la rifa, y luego no se devuelve. Es decir, si voy a rifar una casa de 300.000€, tendré que aflojar a Hacienda 45.000€ antes de empezar, sin importar que luego solo consiga vender cuatro papeletas a mis respectivos cuñados.

Por cierto, que la celebración de rifas sin autorización puede llegar a constituir delito de contrabando. Ninguna broma, pues.

Teniendo en cuenta la vocación monopolística del Estado en materia de juego, no es de extrañar que los requisitos administrativos y fiscales que éste exige para meterse en su terreno sean prácticamente insalvables. Además, no cabe echarse atrás. El sorteo ha de celebrarse sí o sí en la fecha indicada. Recordémoslo una vez más: se trata de una partida en el que se puede ganar, pero también (y probablemente) perder.

Esta anotación fue publicada originalmente en El Ablogado, el blog sobre temas jurídico-inmobiliarios que mantengo en Pisos.com.