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El arbitraje en los arrendamientos. Sí, pero...

Por muchas reformas procesales que emprenda el Gobierno, los juzgados españoles son y seguirán siendo más lentos que un caracol con artritis hasta que no se les dote de recursos informáticos y organizativos propios de este siglo. La singular lentitud de nuestra Justicia se hace más exasperante aún para el propietario de una vivienda que no sabe ya qué hacer con su inquilino moroso. De ahí que surjan a menudo ideas para soslayar el arduo y parsimonioso procedimiento judicial, como la de acudir a un mecanismo más rápido y eficiente como es el arbitraje.

Mediante una cláusula de arbitraje en el contrato de arrendamiento, propietario e inquilino someten libremente la resolución de la totalidad o algunas de sus posibles diferencias futuras a una corte arbitral. Si surge algún conflicto, cualquiera de las partes puede someterlo a la decisión de los árbitros, cuya decisión (el ‘laudo’) tiene la misma fuerza vinculante que una sentencia de un juez. La cosa parece rápida y segura.

Pero… no descorchemos el cava aún. Veamos algunos intríngulis:

Si la parte incumple el laudo, el interesado tendrá que acudir necesariamente a un juzgado de primera instancia para instar su ejecución (es decir, para que expulsen al moroso, embarguen cuentas bancarias, etc.)
Hay un aspecto jurídico problemático. Según la ley de arbitraje, éste se limita a aquellas materias que sean de libre disposición para las partes. No existe inconveniente cuando se trata de locales de negocio, supuesto en que la ley de arrendamientos urbanos da a las partes una libertad casi total para pactar lo que estimen oportuno. Sin embargo, esa misma ley establece múltiples mecanismos de protección del inquilino de vivienda, al que supone parte más débil, tales como la prórroga forzosa hasta cinco años, o la posibilidad de detener (“enervar”) el desahucio pagando las cantidades adeudadas. Estas ventajas legales del inquilino son de derecho necesario, es decir, son irrenunciables y por tanto, no disponibles. La parte condenada por el laudo podría argumentar ante un juez la nulidad de la cláusula arbitral por este motivo, con lo cual el proceso arbitral no habrá servido más que para enredar y perder tiempo.
Para evitar estos problemas, conviene redactar una cláusula arbitral lo más exhaustiva y equitativa posible. A modo de ejemplo, la cláusula o convenio arbitral no puede impedir la ya comentada enervación del desahucio, ya que se trata de un derecho irrenunciable del inquilino.
El arbitraje deberá ser de los denominados “de derecho”, evitando los de equidad, es decir, los decididos por un lego en derecho conforme a su personal criterio.
Mi yo corporativista me va a regañar por decir esto, pero allá va. Una ventaja del arbitraje en materia de alquileres es que evita el coste de abogado y procurador, ya que las partes habitualmente se dirigen directamente a la corte arbitral. En todo caso, lo que parece una ventaja puede, a la postre, resultar todo lo contrario: la automedicación (jurídica) es peligrosa.
Hablando de costes, la inclusión de una cláusula de arbitraje en el contrato es obviamente gratuita, pero los servicios de la corte arbitral, si llegase el caso de tener que emplearlos, no lo son. Las partes han de anticipar sus tarifas, aunque puedan repercutirlas después contra la parte vencida en el arbitraje. En cambio, los juzgados prestan su servicio público de forma gratuita (salvo para grandes empresas, que han de pagar una tasa).
Todo lo anterior vale para los arrendamientos pactados entre particulares. En cambio, si el propietario es una empresa y el inquilino un particular, lo más probable es que la cláusula de arbitraje sea nula. Y ello por que cabe presumir que haya sido fruto de una imposición del propietario que vulnera los derechos del arrendatario como consumidor.

Esta anotación fue publicada originalmente en El Ablogado, el blog sobre temas jurídico-inmobiliarios que mantengo en Pisos.com. Foto: Mcanevet , en Flickr, con licencia Creative Commons.

Por javier muñoz, 14 December 2009
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