En este vídeo sobre aspectos prácticos de las expropiaciones, resumo el artículo que publicamos ayer en el blog sobre este mismo asunto.

 

Más videoconsejos legales en el canal de iAbogado en YouTube.

El procedimiento de expropiación regula la forma en que ha de solucionarse una colisión frontal entre el interés público y el privado. Pongamos que el Estado o la Comunidad Autónoma necesita hacerse con una finca para construir una carretera, pagando el precio más microscópico posible y su propietario pretende justamente lo contrario, es decir, que no se la quiten o que le paguen una fortuna por ella. Un combate de boxeo en el que casi siempre vence la Administración, y en el que el contrincante solo le queda la pelea por los puntos: el justiprecio.

Este pugilato administrativo está arbitrado en España por una ley prediluviana (¡de 1954!) y sucesivamente parcheada, que establece normas distintas según las prisas que tenga la Administración para acometer las obras. En la vía ordinaria, resumidamente, la Administración valora, paga y ocupa. En cambio, por la vía de urgencia ocupa, valora y paga; un sutil cambio de orden bastante relevante para el propietario afectado, teniendo en cuenta que ésta vía de urgencia, prevista para situaciones excepcionales es precisamente la que más se utiliza, y la otra, la ordinaria, apenas se emplea. Esto de convertir lo excepcional en norma, y lo normal en excepcional es costumbre inveterada de nuestro bienamado legislador patrio, qué le vamos a hacer.

¿Qué podemos aconsejar al propietario afectado por un proyecto de expropiación? He aquí algunas recomendaciones:

• No quiero ponerme corporativista, pero lo primero será hacerse con los servicios de un abogado especializado en la materia, que te orientará sobre los pasos que te conviene tomar para obtener una contraprestación razonable, un justiprecio que haga honor a su nombre.
• Elabora junto con tu abogado una Hoja de Aprecio lo más concienzuda posible, con la ayuda de un arquitecto, perito agrónomo u otro profesional. Cuidado con la valoración que expreses en ese documento; posteriormente no podrás elevarla.
• Comprueba los aspectos registrales de tu finca, que está correctamente inscrita en el Catastro, en el Registro de la Propiedad, y que las superficies que allí constan son las correctas.
• Reúne toda la documentación posible sobre la finca a expropiar y los perjuicios que se ocasionarán: escrituras de propiedad, reportaje fotográfico, certificaciones registrales, catastrales y urbanísticas, facturas de las inversiones de mejora que hayas realizado, listado de elementos afectados (edificios, árboles, cosechas en curso, etc.).
• A veces conviene incluso ir más allá e impugnar la necesidad de ocupación de tus terrenos que alegue la Administración para acudir a la expropiación forzosa. Si se trata de una carretera, podemos incluso proponer una modificación puntual del trazado, que si resulta razonable podría ser acogida por la entidad expropiante.
• Evita la pasividad. No aceptes sin más lo que la Administración te ofrezca, que será lo mínimo, y seguramente sin tener en cuenta aspectos que solo el afectado conoce.
• Mucho ojo con el premio de afección, que es una forma alambicada de denominar al valor moral o afectivo, el cariño que los bienes tienen para su propietario, y que ascienden al 5% de la tasación total. La Administración suele olvidarse del premio en su oferta inicial, así que conviene pedirlo expresamente en nuestra Hoja de Aprecio y en nuestras impugnaciones posteriores.
• Si no estás de acuerdo con la oferta de la Administración, y decides acudir al Jurado Provincial de Expropiación o a la vía judicial, no olvides exigir los intereses de demora. Estos se devengan siempre que haya una tardanza de más de seis meses desde el inicio del expediente expropiatorio, un plazo que se excede casi siempre. Si pasan más de dos años, podemos incluso exigir una nueva tasación de los bienes que tenga en cuenta la revalorización experimentada en ese periodo.

Hay otros muchos aspectos que cabe analizar pero exceden de este breve comentario. En todo caso, me atrevo a resumir todos los consejos en uno: No te conformes nunca con el primer precio que te ofrezca la Administración. Un informe de la consultora Unive afirma que la “desproporción existente entre las valoraciones que realiza la Administración para calcular el justiprecio y las cantidades que finalmente conceden los tribunales es, según los casos, verdaderamente espectacular”.

Así las cosas, dar la batalla incluso ante el siguiente escalón (el Jurado Provincial de Expropiación) o en la posterior vía judicial contencioso-administrativa puede y suele ser lo justo y lo más rentable para el expropiado. Es conocida la simpatía con la que los jueces acogen por lo general las reclamaciones de los particulares expropiados frente a las todopoderosas entidades expropiantes. ¡Ánimo!

Más información: Videoconsejo sobre expropiaciones.

Esta anotación fue publicada originalmente en El Ablogado, el blog sobre temas jurídico-inmobiliarios que mantengo en Pisos.com. Foto: Efremigio, en Flickr, con licencia Creative Commons.

¿En qué estaría pensando el redactor de esta noticia judicial de hoy para que le haya salido un titular tan, digamos, falocéntrico?

Seguimos subiendo micro-consejos jurídicos al canal de iAbogado en YouTube. En este vídeo, Helena González habla, en inglés, acerca de la validez en España de los testamentos otorgados en el extranjero.

Un joven usuario de Facebook, Rodney Bradford, se ha librado de un lío judicial de agárrate gracias a una sola actualización en su perfil. El bueno de Rodney escribió a las 11:49 h. del 17 de octubre una frase insustancial (“¿Dónde están mis tortitas?”) desde el ordenador de su padre en su piso de Harlem.

Al día siguiente fue detenido como sospechoso de un robo en una tienda sucedido justo a esa hora. Rodney se acordó de su mensaje en Facebook, avisó a su abogado, éste al fiscal, y el fiscal requirió a Facebook para que confirmase tal cosa. Cuando se confirmó la coartada, es decir, que la actualización había sido hecha desde la dirección del padre del detenido, el fiscal retiró la imputación y Rodney quedó libre.

Algo me dice que un caso así va a dejar de ser excepcional muy pronto. La chavalería 2.0, los nativos digitales (o comoquiera se llamen), y los que ya somos un poco más talluditos, se pasan – nos pasamos – todo el día conectados a redes sociales, smartphones, mapas virtuales y realidades aumentadas, dejando cada vez más miguitas de pan digital por donde pasamos. Las evidencias electrónicas irán reemplazando cada vez más a las evidencias físicas en los juicios de todo tipo, y servirán no solo para probar hechos en nuestra contra, sino también a nuestro favor. Esto va a ser muy divertido.

Los autores del popular blog jurídico Above the Law se llevan las manos a la cabeza, no sin razón, al ver este despacho de abogados incrustado en un Walmart cualquiera (el equivalente a un Carrefour de aquí).

Una cosa es que la cultura del bajo coste deba llegar también algún día a los bufetes, y otra cosa es que los clientes vengan a consultarte un delicado problema hereditario o patrimonial en chándal (ah, esa prenda posmoderna) y con los cartones de leche asomando por los lados del carrito de la compra. ¡Un poco de glamour, por los clavos de Cristo!

¿La etiqueta informativa de un yogur? No, amigos. Se trata de un anuncio publicitario del despacho americano Halleland Lewis Nilan & Johnson, que promete una mezcla de especialidades jurídicas de lo más equilibrada y nutritiva. 

[Gracias por la pista, Hugo.]

¿Es posible franquiciar los servicios de abogacía? En principio parece que son demasiados los riesgos que acarrea el régimen de franquicia para un oficio tan celoso de su independencia como éste (despersonalización del servicio, pérdida de relación directa abogado-cliente, etc.).  Pero también tiene sus ventajas: estandarización de procesos, rebaja de costes, protección de marca, entre otras.

Acabo de cibercharlar un rato desde nuestra oficina en Madrid con un experto en la materia, el abogado y asesor en franquicia Josan García, que nos da algunas pistas muy interesantes para futuros franquiciados y potenciales franquiciadores en el mundo de la toga.

Josan nos lo cuenta desde Barcelona en este vídeo que hemos grabado a través de Wetoku, una herramienta "2.0" para grabar entrevistas por Internet.

Un chiste gráfico de GraphJam [vía El Perro Mistetas]

Tras sufrir numerosos e inmisericordes ataques de spam en los comentarios de este blog, he optado por renunciar al código propio y sustituirlo por Comments Box de Facebook (ver la cajita más abajo).

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Entre los centenares de pasatiempos absurdos, cacharritos improductivos y aplicaciones marcianas que pueblan Facebook hay uno que desde siempre me ha parecido particularmente bobo. Se trata de dar un toque a uno de tus amigos virtuales, para lo que no hay más que pulsar en el icono correspondiente. El destinatario recibe el toque, que no es más que eso, un golpecito virtual sin contenido alguno, y ya está. Podrá, si quiere seguir el juego, devolver el toque, y poco más.

¿Poco más? Pues ojo, que ya ha habido un tribunal americano (en Tennessee, para más señas) que ha condenado a una usuaria de la popular red social por quebrantamiento de una orden de alejamiento que le impedía acercarse a una determinada persona o mantener cualquier contacto telefónico o de otro tipo con ella.

A la buena señora no se le ocurrió otra cosa que "dar un toque" virtual a la víctima en Facebook. ¿Supone una acción tan nimia nada menos que un delito de quebrantamiento? A mí me parece que no, especialmente si tenemos en cuenta que el denunciante podría haber bloqueado fácilmente a la 'tocadora', haberla cancelado como 'amiga' o simplemente haber obviado el toquecito de marras. Desde luego, la gente está de un sensible subido...

He aquí otro robatiempo para procastrinadores aficionados a la criminología. Bank Notes es un blog que recopila las fotos de las cámaras de vigilancia de sucursales bancarias en el preciso momento en que el atracador de turno está pegando el palo.

En algunos casos, incluye un curioso bonus: la nota manuscrita que el apandador - que suele ser un tipo bastante corriente y con aire de pardillo -  muestra al cajero a fin de amenazarle con toda suerte de temibles males si no suelta la pasta de inmediato, si llama a la policía o si le da billetes tintados. No es tan provechoso como leer jurisprudencia, pero tiene su punto, oye.

Tras leer esta historia me he alegrado sobremanera no ser abogado de PepsiCo. Resulta que al departamento jurídico de la multinacional se les pasó el plazo para contestar una demanda, con la consecuencia de que PepsiCo ha sido juzgada en rebeldía y ha sido condenada a pagar, ejem, más de mil millones de dólares. Y ahora, ¿cómo rayos le explicamos esto al cliente?, se preguntarán los letrados no sin cierto sofoco.

En nuestro país los abogados nos quejamos a menudo de la inflexibilidad de los plazos procesales, que pueden hacerte perder un pleito por un retraso de cinco minutos al presentar un escrito o comparecer en un juicio, aunque tengas toda la razón del mundo en cuanto al fondo del asunto. Esto, que parece muy razonable en aras de la seguridad jurídica, la celeridad de los procesos y la lógica necesidad de que existan límites temporales, se torna en escarnio si pensamos en la doble vara de medir que a este punto emplea el legislador.

Recordemos que los plazos no son solo para las partes: los tribunales también tienen plazos para contestar a las alegaciones, señalar vistas o para dictar resoluciones. Pues bien, la temible severidad del Yahvé del Antiguo Testamento con la que el legislador trata a las partes se torna en piadosos pellizquitos de monja cuando se trata de reconvenir a los jueces por sus retrasos, en forma de sanciones disciplinarias tan suaves como la piel del melocotón temprano, y solo en casos realmente patológicos.

Ya pueden las partes y sus letrados sudar para presentar sus escritos en tiempo o para llegar a la hora al juicio. Cuando llega la hora de dictar sentencia, el tiempo se detiene y corren las semanas, en incluso los meses, sin que pase rien de rien. A lo sumo, algunos jueces tienen el detalle de musitar una trivial disculpa en la sentencia, manifestando que “este tribunal no ha cumplido el plazo procesal para dictar sentencia debido a su sobrecarga de trabajo”. La mayoría, ni eso.

No hay ningún tribunal en España que cumpla los plazos establecidos en la ley. Ninguno. Y si alguno hay, desde aquí le envío mi disculpa y mi sincera felicitación, pues es cosa de mucho mérito teniendo en cuenta la precariedad de medios, la demencia tecnológica y la estulticia organizativa que padece nuestra justicia.

Lo más divertido es que en cada telediario nos enteramos de una nueva reforma legislativa que acelerará los desahucios, los divorcios, los juicios penales, o cualquier otro proceso, mediante el gatopardesco método de recortar otro poco unos plazos procesales … que de todas formas seguirán incumpliéndose. ¿No sería más realista suprimirlos sin más? Así, por ejemplo, podría establecerse que el juez dispondrá, para dictar sentencia, del “tiempo que le venga en gana”, o de “quince años, prorrogables por los que haga falta a discreción del tribunal, con el único límite del día del Armagedón”, o de “diez días, bajo sanción de un padrenuestro por cada día de retraso y dos avemarías por cada mes”.

El amigo lector sabrá disculpar tantas comparaciones bíblicas, pero es que los retrasos que acumula la justicia española tras décadas de incuria presupuestaria y abandono político son, precisamente, de esas proporciones.

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