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Recomendaciones ante una expropiación forzosa

El procedimiento de expropiación regula la forma en que ha de solucionarse una colisión frontal entre el interés público y el privado. Pongamos que el Estado o la Comunidad Autónoma necesita hacerse con una finca para construir una carretera, pagando el precio más microscópico posible y su propietario pretende justamente lo contrario, es decir, que no se la quiten o que le paguen una fortuna por ella. Un combate de boxeo en el que casi siempre vence la Administración, y en el que el contrincante solo le queda la pelea por los puntos: el justiprecio.

Este pugilato administrativo está arbitrado en España por una ley prediluviana (¡de 1954!) y sucesivamente parcheada, que establece normas distintas según las prisas que tenga la Administración para acometer las obras. En la vía ordinaria, resumidamente, la Administración valora, paga y ocupa. En cambio, por la vía de urgencia ocupa, valora y paga; un sutil cambio de orden bastante relevante para el propietario afectado, teniendo en cuenta que ésta vía de urgencia, prevista para situaciones excepcionales es precisamente la que más se utiliza, y la otra, la ordinaria, apenas se emplea. Esto de convertir lo excepcional en norma, y lo normal en excepcional es costumbre inveterada de nuestro bienamado legislador patrio, qué le vamos a hacer.

¿Qué podemos aconsejar al propietario afectado por un proyecto de expropiación? He aquí algunas recomendaciones:

No quiero ponerme corporativista, pero lo primero será hacerse con los servicios de un abogado especializado en la materia, que te orientará sobre los pasos que te conviene tomar para obtener una contraprestación razonable, un justiprecio que haga honor a su nombre.
Elabora junto con tu abogado una Hoja de Aprecio lo más concienzuda posible, con la ayuda de un arquitecto, perito agrónomo u otro profesional. Cuidado con la valoración que expreses en ese documento; posteriormente no podrás elevarla.
Comprueba los aspectos registrales de tu finca, que está correctamente inscrita en el Catastro, en el Registro de la Propiedad, y que las superficies que allí constan son las correctas.
Reúne toda la documentación posible sobre la finca a expropiar y los perjuicios que se ocasionarán: escrituras de propiedad, reportaje fotográfico, certificaciones registrales, catastrales y urbanísticas, facturas de las inversiones de mejora que hayas realizado, listado de elementos afectados (edificios, árboles, cosechas en curso, etc.).
A veces conviene incluso ir más allá e impugnar la necesidad de ocupación de tus terrenos que alegue la Administración para acudir a la expropiación forzosa. Si se trata de una carretera, podemos incluso proponer una modificación puntual del trazado, que si resulta razonable podría ser acogida por la entidad expropiante.
Evita la pasividad. No aceptes sin más lo que la Administración te ofrezca, que será lo mínimo, y seguramente sin tener en cuenta aspectos que solo el afectado conoce.
Mucho ojo con el premio de afección, que es una forma alambicada de denominar al valor moral o afectivo, el cariño que los bienes tienen para su propietario, y que ascienden al 5% de la tasación total. La Administración suele olvidarse del premio en su oferta inicial, así que conviene pedirlo expresamente en nuestra Hoja de Aprecio y en nuestras impugnaciones posteriores.
Si no estás de acuerdo con la oferta de la Administración, y decides acudir al Jurado Provincial de Expropiación o a la vía judicial, no olvides exigir los intereses de demora. Estos se devengan siempre que haya una tardanza de más de seis meses desde el inicio del expediente expropiatorio, un plazo que se excede casi siempre. Si pasan más de dos años, podemos incluso exigir una nueva tasación de los bienes que tenga en cuenta la revalorización experimentada en ese periodo.

Hay otros muchos aspectos que cabe analizar pero exceden de este breve comentario. En todo caso, me atrevo a resumir todos los consejos en uno: No te conformes nunca con el primer precio que te ofrezca la Administración. Un informe de la consultora Unive afirma que la “desproporción existente entre las valoraciones que realiza la Administración para calcular el justiprecio y las cantidades que finalmente conceden los tribunales es, según los casos, verdaderamente espectacular”.

Así las cosas, dar la batalla incluso ante el siguiente escalón (el Jurado Provincial de Expropiación) o en la posterior vía judicial contencioso-administrativa puede y suele ser lo justo y lo más rentable para el expropiado. Es conocida la simpatía con la que los jueces acogen por lo general las reclamaciones de los particulares expropiados frente a las todopoderosas entidades expropiantes. ¡Ánimo!

Más información: Videoconsejo sobre expropiaciones.

Esta anotación fue publicada originalmente en El Ablogado, el blog sobre temas jurídico-inmobiliarios que mantengo en Pisos.com. Foto: Efremigio, en Flickr, con licencia Creative Commons.

Por javier muñoz, 25 November 2009
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