Al Sr. Lechuga le han salido unos hijos un poco rebeldes. Fijaos en lo que han convertido su negocio ;-)

[Visto el otro día paseando por Madrid cerca de nuestro despacho]

El Parlamento español no tiene nada que envidiar a un estudio de Hollywood en cuanto a las grandes producciones se refiere, cinematográficas en el primer caso y legislativas en el segundo. Ambos lanzan productos de escasa calidad pero con gran aparato y empaque, con enorme despliegue promocional, que son consumidos ávida y rápidamente por las masas en las primeras semanas, y luego caen merecidamente en el olvido.

Hoy nos enteramos de la última superproducción del legislador patrio: el Senado ha aprobado una reforma de la ley de arrendamientos urbanos, ampliando los supuestos en los que no procede la prórroga obligatoria del contrato de alquiler de vivienda, de modo que el propietario pueda disponer de su casa si la necesita para sus hijos, sus padres o su pareja en caso de divorcio.

Mientras nos comemos las palomitas, conviene que recapitulemos un poco. El predominio de la vivienda en propiedad en nuestro país proviene de la ley de arrendamientos urbanos de 1964, que protegía paternalmente al inquilino al congelar la renta y en particular, al establecer una prórroga forzosa a su favor.

El infortunado propietario acababa casado toda su vida con un señor que le pagaba una miseria y al que no podía expulsar salvo en extrañísimos casos. No nos extrañe que el mercado de la vivienda en alquiler cayese por los suelos. ¿Qué propietario o inversor en sus cabales iba a poner su piso en alquiler y perderlo de vista durante décadas con una renta ultracongelada como una merluza del Gran Sol?

Llegados a 1985, el ministro de Hacienda Miguel Boyer sacó un rato de una tarde que le dejaba libre la expropiación de Rumasa para hacer una cosa muy juiciosa. Dictó un decreto suprimiendo la prórroga forzosa (para los contratos firmados a partir de entonces) y liberalizando los demás aspectos del arrendamiento, como la duración del contrato y la actualización de la renta.

La reforma, sin obrar milagros, funcionó razonablemente bien, puesto que los propietarios, libres ya de los grilletes que les ataban a sus inquilinos, se mostraron más proclives a poner sus inmuebles en alquiler. Pero en esas estábamos cuando en 1994 se aprobó la ahora vigente ley de arrendamientos, que con el paternal objetivo de dar estabilidad al inquilino estableció una duración mínima de 5 años para los contratos de alquiler de viviendas, a opción del inquilino.

Lo único que consiguió nuestro prolífico legislador fue distorsionar la oferta de alquileres al desterrar del mercado aquellos inmuebles cuyos dueños no desean periodos mínimos de alquiler tan largos. Y es que cinco años son muchos años. Nuestro legislador quiso ser el espadachín que socorre a la indefensa damisela e, ignorante de la ley de las consecuencias imprevistas, acabó convirtiéndose en algo parecido al Vengador Tóxico.

Ahora parece que la prórroga forzosa se suavizará un poco. Pero seguirá existiendo, y mientras eso siga así, pocos dueños se aventurarán a perder de vista su inmueble durante cinco años. Por no hablar de otros obstáculos como la lentitud de los juzgados y la falta de seguridad jurídica ante tanta hipertrofia normativa. Boyer, ¡vuelve!

Esta anotación fue publicada originalmente en El Ablogado, el blog sobre temas jurídico-inmobiliarios que mantengo en Pisos.com.

Esta fascinante galería de fotos de casas abandonadas en Detroit y engullidas por la vegetación son una metáfora elocuente de la crisis inmobiliaria y sus consecuencias. En Estados Unidos ya nadie se sorprende al ver barrios enteros de viviendas que han sufrido el mismo destino. Pertenecían a los celebérrimos ninjas (no income, no job, no assets), gente sin ingresos, sin trabajo y sin patrimonio que se hipotecan por encima de sus posibilidades, animados por los comerciales de los bancos, y que cuando cambian las tornas se ven incapaces de atender sus préstamos. Los deudores, ante la perspectiva del embargo, optan por abandonar las viviendas y dejarlas en manos de los bancos.

Durante los meses de verano, algunas de estos hogares desaparecen literalmente entre la feraz vegetación formadas por los arbustos y los árboles que plantaron en su día sus desafortunados propietarios. Las estructuras me provocan la misma sensación, entre la fascinación y el escalofrío, que las lápidas de los cementerios antiguos.

En España es frecuente oír aquello de: "si no pago la hipoteca, pues nada, que se quede la casa el banco, y a correr". Se piensa que el banco, para hacer valer su deuda, se contentará ejecutando la hipoteca y quedándose con la vivienda. Pues bien, esto no es enteramente cierto. Salvo que los raros casos en que el préstamo hipotecario disponga otra cosa, el deudor responde del cumplimiento de su obligación con todos sus bienes, presentes y futuros (artículo 1.911 del Código Civil).

Es decir, que si el valor de la casa, después del procedimiento judicial de ejecución instado por el banco, no resulta suficiente para cubrir la responsabilidad hipotecaria (que incluye el principal, los intereses ordinarios, los intereses de demora y las costas y gastos), el banco podrá embargar los demás bienes del deudor hasta cubrir lo que se le adeuda. Es decir, el coche, las cuentas corrientes, los fondos de inversión, las acciones, las devoluciones de Hacienda, etc. Hasta la colección de cromos del Mundial 82, vamos.

Aunque hay ciertos bienes que son inembargables, como por ejemplo el salario por cuantía inferior al mínimo interprofesional, lo importante es recordar que esto no es América. Mientras que allí la mayoría de las hipotecas gravan únicamente la casa, sin que el banco pueda ejecutar otros bienes del deudor, en nuestro país opera el citado artículo 1911 del Código Civil. De modo que aquí no puedes tomar las de Villadiego, abandonar tu casa sin más y dejar que se la coman las lianas al grito de "después de mí, el diluvio". El banco te perseguirá por mucho que corras.

Esta anotación fue publicada originalmente en El Ablogado, el blog sobre temas jurídico-inmobiliarios que mantengo en Pisos.com.

Hay un método secreto para volver del casino con una pequeña fortuna: ir con una gran fortuna. La ironía del escritor chileno Isidoro Loi viene al pelo del asunto que trataré en esta primera anotación para pisos.com (¡Gracias por la invitación!).

En estos procelosos tiempos quien quiera vender su casa no tiene más remedio que bajar el precio o aguzar el ingenio para darle salida. Algún intrépido propietario, tras probarlo todo, ha intentado incluso rifarla. ¿Es legal? ¿Fácil? La respuesta es sí a lo primero y no a lo segundo.

Veamos los trámites legales que se precisan:

• El dueño debe depositar ante la entidad pública empresarial Loterías y Apuestas del Estado (c/ Capitán Haya, 53, Madrid) las bases por las que se regirá la rifa. Entre otros muchos datos, debe indicar las fechas de comienzo y finalización de la rifa, la fecha y lugar del sorteo (obligatoriamente ante notario), la forma y lugar de publicación de los resultados, el número de papeletas, el precio de la participación, la descripción detallada del procedimiento telemático de venta de las papeletas, etc.
• Es preceptivo publicar las bases como mínimo en un diario de tirada nacional (cosa nada barata) y en una dirección de Internet.
• Debe presentarse el modelo de papeleta, en el que deberán figurar todos los extremos del sorteo.
• También es necesario incluir una tasación oficial del inmueble (otro coste más). El valor de la vivienda debe suponer más del 20% del valor de la emisión.
• Si el inmueble está hipotecado, el propietario deberá conseguir la conformidad del banco acreedor, ante notario, en el que conste que acepta la rifa.
• El premio no está exento del IRPF. En la propia papeleta deberá indicarse que el premio está sujeto a un ingreso a cuenta del IRPF por importe del 18% del valor de la casa. El organizador de la rifa es quien debe efectuar este ingreso, circunstancia que debe constar en las bases. Y al año siguiente, el ganador tributará por el incremento patrimonial. El susto puede ser mortífero.

Es preciso entregar toda esta montaña de documentación con al menos tres meses de antelación a la primera venta de papeletas. Una vez la Administración haya verificado los papeles, el propietario deberá pagar a la Agencia Tributaria una tasa fiscal del 15% del valor total de las papeletas emitidas. Ojo, las emitidas, se vendan o no. Y he aquí la madre del cordero: la tasa se debe satisfacer antes de empezar a vender las papeletas de la rifa, y luego no se devuelve. Es decir, si voy a rifar una casa de 300.000€, tendré que aflojar a Hacienda 45.000€ antes de empezar, sin importar que luego solo consiga vender cuatro papeletas a mis respectivos cuñados.

Por cierto, que la celebración de rifas sin autorización puede llegar a constituir delito de contrabando. Ninguna broma, pues.

Teniendo en cuenta la vocación monopolística del Estado en materia de juego, no es de extrañar que los requisitos administrativos y fiscales que éste exige para meterse en su terreno sean prácticamente insalvables. Además, no cabe echarse atrás. El sorteo ha de celebrarse sí o sí en la fecha indicada. Recordémoslo una vez más: se trata de una partida en el que se puede ganar, pero también (y probablemente) perder.

Esta anotación fue publicada originalmente en El Ablogado, el blog sobre temas jurídico-inmobiliarios que mantengo en Pisos.com.

Un tribunal británico ha dado su autorización para que se notifique una orden judicial a través de Twitter. El destinatario es un usuario de identidad desconocida que se hace pasar por Donal Blaney, un conocido bloguero de ideología conservadora. Se trata de un comportamiento prohibido por las condiciones legales de la popular red social y por la legislación general.

El tribunal ordena al usuario que revele su verdadera identidad y cese en su conducta. El agraviado - el auténtico Donal - podría haber seguido el método convencional, es decir, podría haberse dirigido a un juzgado local para que enviase una comisión rogatoria a través de las autoridades norteamericanas a la sede de Twitter en California, pero optó por la vía rápida, y más inteligente: enviar el mandamiento directamente a través de Twitter.

También es verdad que la legislación británica, mucho más flexible que la española, permite practicar notificaciones a través de fax o correo electrónico. En todo caso, no creo que el sistema pueda importarse nunca a nuestros carpetovetónicos y pleistocénicos juzgados, por mucho plan de modernización (sic) que nos anuncien los sucesivos ministros del ramo.

Y ello por un solo motivo. Teniendo en cuenta que los jueces llegan a la carrera en España después de una oposición basada en memorizar miles - si no millones - de líneas de texto, y en cantarlos a continuación durante horas, no hay un solo juez español que sepa expresar una idea por escrito en menos de 140 caracteres.

Dicho sea con todo cariño y animus iocandi a los lectores de este blog que me consta que pertenecen a la judicatura, y a quienes invito a rebatirme dejando un comentario a esta anotación ... en menos de 140 caracteres ;-)

Desde iAbogado nos hemos unido a la campaña que empieza hoy para repartir lectores de DNI electrónico, organizada por nuestros compañeros de Tractis por encargo de la entidad pública Red.es.

El DNI electrónico (DNIe) sirve para acreditar la identidad personal de los ciudadanos para su uso en el creciente número de aplicaciones de la llamada Sociedad de la Información. Desde 2006 sólo se expiden DNIe de este tipo, que permiten una identificación más segura través de un chip que contiene toda la información personal del titular. La campaña trata de mejorar ese pobre 8,9% de usuarios que lo usa para servicios digitales, a pesar de lo útiles que resultan para diversas gestiones, especialmente con las administraciones públicas. Si ya tienes tu DNIe, solo te falta el lector.

Puedes obtener tu lector a través de esta página, en la que no tendrás más que cumplimentar  un formulario con tus datos. El lector es gratis y simplemente pagas 2€ por gastos de envío.

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